浅议疫情当下关于租赁合同履行的相关问题

       ​​2020年，一场突如其来的新型冠状病毒肺炎席卷全国各地，侵害了众多市民生命健康的同时，也对经济民生造成了严重的打击，特别对于本已经营不善的中小企业、个体工商户更是雪上加霜。在寸土寸金的深圳，物业租金属于中小企业、个体工商户较高的经营成本支出，但本次疫情防控严格措施导致中小企业、个体工商户的经营效益严重下滑，在经营收入微薄甚至是没有收入的情况下，还要支付高额租金，这无疑让经营者增加了较大的成本负担。自减免租金倡议书发布以来，引起了社会的一番热议。疫情期间租金的减免、租赁合同履行及解除等问题就成了出租方及承租方关心的话题。本文笔者依据现行民法总则、合同法等相关法律法规对疫情期间租赁合同履行及解除等可能涉及的关键法律问题进行简要分析，仅代表个人观点，本文结论不代表司法机关的最终裁判结果。

一、房屋租赁合同在法律层面上是否为有效合同

       房屋租赁合同是否为有效的合同，除了需要满足合同法所规定的合同生效基本要件以外，在司法实践中，遇到更多的情况是，违法、违章建筑所签订的租赁合同是否有效？根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》【法释[2009]11号】第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”通俗点讲，即房东出租给租户的物业如果未取得房产证，亦未取得建设工程规划许可证的，房东和租户针对该物业签订的房屋租赁合同因违反了法律法规的强制性规定，应认定为无效合同。另外还需要注意的一个问题，有可能存在房东在合法建筑范围以外违法加建房屋面积的情形，针对该情形，取得建设工程规划许可证范围内的房屋部分的租赁合同合法有效，对于违法加建部分的租赁合同则无效。

二、房屋租赁合同无效的法律后果

       根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第九条、第十三条、第十四条之规定，在房屋租赁合同无效的情况下，具体涉及到房屋租金、房屋押金、房屋装饰装修物、违约责任等相关事宜，处理规则如下：

（一）主张合同无效的当事人及期限

       根据法律规定，如果租赁合同确实无效的，任何一方当事人均可提出相关主张。在实践中，合同的效力一般在发生纠纷后、由法院进行认定。

（二）房屋租金的处理

       房屋租赁合同被认定无效的，则无租金的存在，但仍产生房屋占有使用费。出租人请求承租人支付房屋占有使用费的，法院将予以支持，且参照租赁合同约定的租金标准确定支付房屋占有使用费。如承租人已经提前支付了租金的，对于多支付部分，出租人予以返还。

承租人承租期间所产生的水电费，应当按照实际金额予以支付。

（三）房屋押金的处理

      根据法律规定，合同无效的，对于因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，如存在房屋押金的，应当由出租人返还承租人。

（四）房屋装饰装修物的处理

       根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，装饰装修物的处理方式应当根据两种情形来区分处理：

       1、承租人未经出租人同意进行装饰装修的，则需视出租人是否同意利用进行处理：（1）对于出租人同意利用的，可折价归于出租人所有；（2）对于出租人不同意利用的，则应当由承租人自行承担损失，并且出租人有权请求承租人恢复原状（去除装饰装修物）。

       2、承租人经出租人同意装饰装修的，则需视装饰装修物是否形成附合以及出租人是否同意利用进行处理：（1）未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；（2）未形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状；（3）已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；（4）已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方按照导致合同无效的过错分担现值损失。
        可能有人会问什么属于形成附合的装饰装修物，举个简单的例子，在法律上，因装修产生的装饰装修物分为两个类型：（a）形成附合的装饰装修物：如墙纸、吊顶、地砖墙砖、墙壁粉刷层等。（b）未形成附合的装饰装修物：如窗帘、电视、家私、空调、吊灯等。

（五）违约责任的处理

       在合同无效的情况下，合同的约定对当事人双方均不存在约束力，合同中关于违约责任的条款同样无效，当事人双方均无法根据合同约定追究对方的违约责任。

三、在房屋租赁合同有效的前提下，承租方是否能依据本次疫情的原因单方解除租赁合同？

       根据《民法总则》第一百八十条的规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。对于本次疫情，全国多省、市均已启动突发公共卫生事件一级响应。本次疫情不能预见，影响范围广，且暂无特效治愈药物，笔者认为理论上应属于法律规定的“不可抗力”。

       根据《合同法》第一百一十七条的规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。《合同法》第九十四条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。

       针对本次疫情能否作为承租方单方合法解除租赁合同的原因，首先应考虑疫情是否属于不可抗力，其次更重要的是此次疫情是否导致不能实现租赁合同的目的。笔者认为，本次疫情对于买卖合同、运输合同、承揽合同、服务合同等合同的履行影响可能较大，但对于房屋租赁合同来说，影响程度相对于前述的几种合同类型来说可能相对较小，并且也尚未达到不能实现租赁合同目的的程度，因此笔者认为承租方不享有依据本次疫情的原因单方解除租赁合同的合法权利。当然，如果承租方确因本次疫情影响导致其经济效益严重下滑、难以为继，迫不得已想解除租赁关系及时止损的，可以考虑承担单方违法解除租赁合同所需承担的违约责任、押金损失、诉讼损失等违约成本，并且承租方需要妥善将租赁房屋交还出租方，以免继续产生房屋占有使用费。

四、疫情原因导致承租方的经济效益严重下滑能否作为承租方要求减免租金的合法理由？

        2020年2月7日，深圳市政府发布《深圳市应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业共渡难关的若干措施》，该文件提及对于租用市、区政府以及市属、区属国有企业持有物业的非国有企业、科研机构、医疗机构和个体工商户，免除2个月租金。政府也倡导非国有企业、个人业主参照国有企业做法减免物业租金。虽然有国家层面上的倡导，也有疫情的难以预见的情形，但在法律层面上，出租方在疫情期间并无减免租金的法定义务，但在日后司法实践中法院在处理类似问题时是否会依据公平原则进行裁判，目前最高人民法院尚未作出相关回应，但可参照浙江省高级人民法院民事审判第一庭在2020年2月10日发布《关于规范涉新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的实施意见(试行》中的第7条：“租赁房屋因疫情防控需要暂时无法使用的,承租人要求延长租期、减免相应期间的租金或解除合同，如确系不可归责于承租人、出租人的原因所致，可根据公平原则视情适当延长租期、减免租金，合理分担因疫情防控导致的不利后果。承租人以此要求解除合同的,一般不予支持。”当然该文件仅做参考，尚未形成法院统一的裁判规则，具体个案仍需具体分析。

       结尾语：疫情当下，每一位公民都无法置身事外，每个人都在这场“没有硝烟的战争”中受到不同程度的影响，无论是承租方、抑或是出租方，都遭受了不同程度的经济损失。笔者建议在疫情期间，出租方和承租方在共渡难关的同时也应相互理解，遇到纠纷时首先应友好协商解决问题，而不是针锋相对，互不退让，甚至立即诉诸于法律，毕竟司法诉讼途径漫长且成本较高，对于承租方和出租方双方来说都是一种损失。

赵云达律师

广东宝城律师事务所执业律师，深圳大学法学本科，2010年进入律师行业。

曾处理多宗民商事纠纷、婚姻家庭继承纠纷、企业法律纠纷等诉讼案件；曾为深圳市中级人民法院指定破产管理人名册团队成员，曾为深圳市宝路华运输（集团）有限公司、深圳市宝安区投资管理有限公司、深圳市新安实业有限公司、深圳市市场和质量监督管理委员会宝安食品药品监督管理局、深圳市宝安区沙井街道办、香港某上市集团公司、深圳股份合作公司等20多家企事业单位顾问律师团成员，为企事业单位经营过程中产生的日常法律问题进行风险把控和有效处理。

曾多次受邀至深圳宝安电视台、宝安电台进行法律专题节目的制作。

赵云达律师微信号：ada208204