房屋征收、城市更新、棚户区改造，别再傻傻分不清！

​       在民间都流传着“拆”字抵万金，很多人都指望着拆字能给自己带来一夜暴富。那么，房屋征收、城市更新、棚户区改造，你真的懂吗？“拆”字在三者之间有什么不一样吗？其实这三者在适用范围、政策依据、运作模式、救济途径、实施办法等均不一样，别着急，下面我来跟大家好好说说这三者的区别。

一、适用范围不同

       房屋征收的适用对象为因公共利益的需要而实施征收的房屋，房屋类型不限。城市更新的适用对象为特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等），具有特定性。棚户区改造的适用对象为使用年限20年以上，且存在住房质量、消防等安全隐患或使用功能不齐全或配套设施不完善的老旧住宅区，或使用年限不足20年，但鉴定危房等级为D级的住宅区。

二、适用依据不同

       房屋征收主要适用《国有土地上房屋征收与补偿条例（国务院令第590号）》《深圳市房屋征收与补偿实施办法(试行)(深圳市人民政府令第292号）》等相关规定。城市更新主要适用《深圳市城市更新办法》《深圳市城市更新办法实施细则》及各区出台的城市更新暂行办法等相关规定。棚户区改造主要适用《广东省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见（粤府〔2014〕2号）》《深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见（深府规【2018】8号）》及各区出台的棚户区改造实施细则的相关规定。

三、运作模式不同

       房屋征收采用政府主动统筹，财政资金支出补偿的模式；

       棚户区改造采用“政府主导+国企实施+人才住房”的模式，深圳罗湖“二线插花地”项目、福田华富村项目、宝安碧海花园项目都属于棚户区改造项目；

城市更新遵循“政府引导、市场运作、规划统筹、节约集约、保障权益、公众参与”的原则，宝安中粮22区工业区项目走的则是城市更新拆除重建的模式；

四、救济途径不同

       房屋征收的征收实施单位是政府部门，被征收人对房屋征收决定、征收补偿决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。棚户区改造及城市更新的实施单位一般为市场主体，产生的纠纷为民事纠纷。根据城市更新办法的规定，因履行搬迁补偿安置协议发生纠纷的，应当按照协议约定的争端解决途径，申请仲裁或者向人民法院起诉。

五、补偿安置方案不同

       房屋征收的补偿是按照政府批准的房屋征收补偿方案确定的补偿内容、补偿方式、补偿标准等进行补偿安置，不具有可协商性，且几乎都是货币补偿，没有回迁安置，补偿标准低。

棚户区改造的补偿标准也是由政府制定，实施主体遵照执行，不具有可协商性。根据深圳市的指导意见，按照套内建筑面积1∶1或不超过建筑面积1∶1.2的比例，确定辖区内老旧住宅区棚户区改造项目的产权调换标准。福田华富村棚户区改造项目的拆赔比是套内建筑面积1：1回迁套内建筑面积或建筑面积1：1.18回迁建筑面积二选一。

       城市更新的补偿是市场主体根据项目的实际情况，结合项目周边市场的标准制定适用于该城市更新项目的补偿安置方案，至于具体的拆配比是1：0.8，还是1：1.2，每个项目的标准都不同。补偿标准存在协商的空间，没有统一标准，最终是开发商与权利人谈判的结果。

六、强制性不同

       房屋征收因涉及公共安全利益，具有强制性。棚户区改造实施过程中，一定程度上尊重公民的意愿，但也存在因涉及公共安全利益，对于少数不服从改造的，可以通过行政征收、行政处罚程序等强制执行，进度较城市更新快；城市更新则完全遵循市场、自愿原则，必须百分之百的权利人同意，理清经济关系，方可确认实施主体、拆除建筑物，存在很多不确定性，周期往往比较长。

七、保障房配建要求不同

       房屋征收是因公共利益需要进行的征收，一般不存在回迁的情形，亦无配建保障房的要求。

棚户区改造除满足拆迁安置需要外，其余住房均配建为人才住房和保障型住房，且坚持以租为主，并根据辖区人才住房和保障性住房的建设供应情况，确定租售比例。福田、罗湖、南山、盐田四区的棚户区改造项目所建人才住房和保障性住房只租不售；城市更新中改造方向为居住用地及新型产业用地的项目，必须按照规定配建不同比例的保障房。

      作者：麦玉婵，法学学士，广东宝城（前海）律师事务所执业律师。为多家行政机关、企事业单位提供常年法律服务，熟悉城市更新和集体资产处置的操作流程，具有丰富的城市更新业务知识与实践经验，并协助对拆除重建类城市更新项目实施主体确认申请、集体资产处置备案进行前置法律审查。承办过大量的诉讼和非诉讼法律业务，擅长于企业法律顾问、行政法律事务、城市更新和集体资产处置业务。