深圳农村城市化产业类和公配类历史违建法律知识问答

      ​“新三规”也称“三规”，是人们对《深圳市人民政府关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法》的俗称。

前  言

      为贯彻落实《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》，深圳市政府于2018年10月10日出台了《深圳市人民政府关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法》。随之，各区相继制定自己的《实施细则》，对历史遗留违法建筑的处理程序进行细化，历史违建的处理便如火如荼的开展起来。现本文以问答的方式，简要的介绍下深圳历史违建处理的相关法律知识，仅供参考。

Q：什么是“两规”？

《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》和《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》（以下简称“两规”）。

Q：什么是“三规”？

三规是指《深圳市人民政府关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法》（以下简称《处理办法》）。

Q：什么是农村城市化历史违建？

简而言之，农村城市化历史违建是2009年6月2日前，未依法办理建设工程规划许可证擅自建设的各类建筑。根据《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》（以下简称《处理决定》）第2条，农村城市化历史违建包括：

（一）原村民非商品住宅超批准面积的违法建筑；

（二）1999年3月5日之前所建的符合“两规”处理条件，尚未接受处理的违法建筑；

（三）1999年3月5日之前所建不符合“两规”处理条件的违法建筑；

（四）1999年3月5日之后至2004年10月28日之前所建的各类违法建筑；

（五）2004年10月28日之后至本决定实施之前所建的除经区政府批准复工或者同意建设外的各类违法建筑。

Q：《处理办法》适用于哪些农村城市化历史违建？

本办法适用于农村城市化历史遗留产业类违法建筑和农村城市化历史遗留公共配套类违法建筑的安全纳管、处理确认、依法拆除或者没收。
产业类历史违建，包括生产经营性和商业、办公类历史违建。生产经营性历史违建，是指厂房、仓库等实际用于工业生产或者货物储藏等用途的建筑物及生活配套设施。商业、办公类历史违建，是指实际用于商业批发与零售、商业性办公、服务（含餐饮、娱乐）、旅馆、商业性文教体卫等营利性用途的建筑物及生活配套设施。

公配类历史违建，是指实际用于非商业性文教体卫、行政办公及社区服务等非营利性用途的建筑物及生活配套设施。

Q：哪些未经不动产登记的建筑物不能适用《处理办法》？

 根据现有政策规定，下列建筑物不适用《处理办法》：

（1）住宅类、多种用途类或者其他类历史违建；

（2）2009年6月2日以后新建、加建、改建、扩建的产业类和公配类历史违建；

（3）房地产登记历史遗留问题建筑；

（4）涉及军队房产；

（5）已出让国有土地的权属人违反城乡规划法律法规建设的建筑物；

（6）涉嫌违法的临时建筑。

Q：产业类和公配类历史违建的处理方式包括哪些？

根据《处理决定》第2条规定，农村城市化历史违建的处理方式包括安全纳管、处理确认、依法拆除或者没收等方式。

另外，原申报的多种用途类、其他类历史违建含有住宅用途或者商务公寓用途，不得变更用途纳入处理。原申报的多种用途类、其他类历史违建实际为工业类、商业类、办公类、公共配套类或者限于以上四种用途混合的，应当在初审收文前由当事人提出用途变更申请，由街道办负责核实后上报区查违办审批，变更为实际用途，根据《处理办法》进行处理确认，但此类建筑同样需要进行安全纳管。

Q：产业类和公配类历史违建处理涉及哪些部门，各自职责是什么？

产业类和公配类历史违建处理是一项系统工程，需要市区政府及其相关部门的联动和配合。市查违办负责全市产业类和公配类历史违建处理工作的统筹、协调和指导，规范处理程序、操作流程，统一格式文书，完善历史违建处理系统。市规划国土、建设、消防监管等部门按照各自职责参与历史违建的处理工作。

区政府（含新区管理机构，下同）负责统筹辖区内产业类和公配类历史违建的处理，组织开展辖区历史违建安全纳管、规划土地审查、基本生态控制线内历史违建核查等相关工作。街道办事处（含新区设立的办事处，下同）负责历史违建初审，实施历史违建安全纳管，开展宣传工作。社区工作站负责配合街道办事处开展历史违建处理相关工作。区查违办负责组织开展历史违建分类审查及简易处理，核发处理文书。区规划土地监察机构负责依法对历史违建实施行政处罚。

Q：产业类和公配类历史违建按照怎样的流程进行处理？ 

根据《处理办法》规定，历史违建处理的基本流程是：当事人申请—街道办事处初审—区查违办审查—区查违办分类处理—依法处理确认或者拆除没收。

Q：负责产业类和公配类历史违建处理审查工作的是什么机构？ 

根据《处理办法》第4、18条，负责产业类和公配类历史违建处理审查工作的机构是区查违办，街道办事处负责审查工作中的初审工作。

Q：街道办事处初审包括哪些工作内容？

根据《处理办法》第18条，街道办事处负责历史违建处理的初审，包括建设时间核查、当事人身份确认、权属调查和分宗定界、建筑物现状用途核实。

Q：区查违办怎么审查并分类处理？ 

区查违办通过五轮审查开展具体处理工作。

第一轮审查（处理范围审查），对不属于历史违建处理范围的，书面答复当事人并说明理由；对属于历史违建处理范围的，由区查违办向辖区规划国土审查部门发出征询处理意见函。

第二轮审查（规划土地审查），由规划土地审查部门出具规划土地审查意见书。

第三轮审查（生态控制审查），规划土地审查意见书注明不涉及占用基本生态控制线、或者涉及占用基本生态控制线，但建设时间在2005年11月1日前，或者因基本生态控制线局部调整被调入线内的，区查违办直接通过生态控制审查。否则应向发展改革、经贸信息、人居环境、水务、城管等主管部门发出征询意见函。

第四轮审查（安全审查），对于通过规划土地审查及生态控制线审查的，告知历史违建当事人或者管理人办理房屋安全鉴定、消防验收或者备案手续。

第五轮审查（通知缴费审查），根据《处理办法》第29条的规定，通过规划土地审查、生态控制审查的历史违建，已办理房屋安全鉴定、消防验收或者备案手续，或者已取得房屋安全和消防安全的有效证明，并且已按照规定提交相应承诺书的，区规划土地监察机构依法出具罚款缴纳通知书，区查违办应当在10个工作日内核发地价缴纳通知书。

历史违建当事人或者管理人应当及时将罚款和地价的缴费凭证，及时提交给区查违办，否则区查违办不能进入后续处理程序。

Q：负责实施历史违建拆除、没收行政处罚的是什么机构？

根据《处理办法》第45条及相关规定，区规划土地监察机构负责对历史违建依法作出拆除或者没收的行政处罚。

Q：哪些历史违建将被依法拆除或者没收？

《处理决定》第9条规定，具有下列情形之一的违法建筑应当依法拆除：

（1）存在严重安全隐患，又不能整改消除的；

（2）非法占用已完成征、转地补偿手续的国有土地，严重影响城市规划，又不能采取措施加以改正的；

（3）占用基本农田的；

（4）占用一级水源保护区用地的；

（5）占用公共道路、广场、绿地、高压供电走廊、公共设施和公益项目用地，压占地下管线或者其他严重影响城市规划，又不能采取措施加以改正的；

（6）其他依法应当拆除的情形。

    《处理决定》第10条规定，具有下列情形之一的违法建筑应当依法没收：

（1）非法占用已完成征、转地补偿手续的国有土地，建筑物使用功能不违反城市规划，或者违反城市规划但可以采取改正措施加以利用的；

（2）超过区政府批准复工用地范围的工业及配套类违法建筑；

（3）其他依法应当没收的情形。

另外，根据《处理决定》第4条第2款、《处理办法》第43条的规定，未按照政府规定申报期限申报的，依法予以拆除或者没收。

Q：拆除或者没收的历史违建适用什么程序？ 

根据《处理办法》第45条，历史违建依法拆除和没收程序按照《深圳经济特区规划土地监察条例》的相关规定执行。

Q：产业类和公配类历史违建处理确认的条件是什么？ 

根据《处理办法》第30条，历史违建处理确认的条件包括：

（1）已缴纳罚款，本办法规定不予或者免于罚款的情形除外；

（2）已缴纳地价，本办法规定免缴地价的情形除外；

（3）已取得经建设部门备案的房屋安全鉴定报告等相关有效证明文件；

（4）已取得消防验收或者备案凭证等相关有效证明文件；

（5）未受地质灾害影响或者已采取有效防治措施。

Q：取得《处理证明书》后应当怎么做？ 

根据《处理办法》第31条，历史违建当事人或者管理人、市、区政府或者其指定机构可以持下列材料向不动产登记机构申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记：（一）申请书；（二）身份证明；（三）《处理证明书》；（四）宗地图；（五）测量报告。

Q：取得《处理证明书》后可以转让历史违建吗？ 

根据《处理办法》第37条，历史违建经处理确认为非商品性质房地产的，不得改变用途，不得抵押、转让、互换、赠与。

另外，根据不动产登记的有关法律法规规定，未取得不动产权证书的建筑物，不得转让。

Q：生产经营性历史违建怎么计算罚款和应补地价？

根据《处理办法》第37条，生产经营性历史违建，按照下列规定缴纳罚款、补缴地价后，确认为非商品性质房地产：

（一）对原农村集体经济组织或者其继受单位按照建筑面积每平方米罚款10元，位于原农村非农建设用地红线内的免缴地价，位于原农村非农建设用地红线外的按照公告基准地价的25%缴纳地价；

（二）对原村民、其他企业单位或者非原村民按照建筑面积每平方米罚款30元，按照公告基准地价的50%缴纳地价。

Q：商业、办公类历史违建怎么计算罚款和应补地价？

 根据《处理办法》第37条，商业、办公类历史违建，按照下列规定缴纳罚款、补缴地价后，确认为非商品性质房地产：

（一）对原农村集体经济组织或者其继受单位按照建筑面积每平方米罚款10元，位于原农村非农建设用地红线内的免缴地价，位于原农村非农建设用地红线外的按照公告基准地价的25%缴纳地价；

（二）对原村民、其他企业单位或者非原村民按照建筑面积每平方米罚款30元，按照公告基准地价缴纳地价。

Q：公配类历史违建怎么计算罚款和应补地价？

根据《处理办法》第36条，公配类历史违建处理确认至原农村集体经济组织或者其继受单位、市、区政府或者其指定机构的，不予罚款、免缴地价，确认为非商品性质房地产，不扣减非农建设用地指标。处理确认至其他主体的，按照商业、办公类历史违建缴纳罚款和地价后，确认为非商品性质房地产。

Q：经处理确认的建筑物可以转为商品性质吗？ 

根据《处理办法》第40条，产业类历史违建可以直接申请为商品性质房地产，也可以在国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记办理为非商品性质房地产后，按照本市有关规定申请转为商品性质。

Q：经处理确认的历史违建使用期限有多长？

 根据《处理办法》第24条规定，土地使用年限自2009年6月2日起算，按照法定最高使用年限确定。

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

（1）居住用地七十年；

（2）工业用地五十年；

（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；

（4）商业、旅游、娱乐用地四十年；

（5）综合或者其他用地五十年。

作者：欧阳文胤，广东宝城（前海）律师事务所 圳法团队 执业律师,毕业于中央司法警官学院法学院,法学学士。在职期间，曾为宝安区土地规划监察局、人力资源局、光明区规划土地监察局及多家企事业单位提供法律服务工作。擅长于企业法律顾问、行政诉讼、民商事诉讼等业务。